Какие документы должен иметь застройщик многоквартирного дома. Полный список документов при покупке квартиры в новостройке от застройщика: кто и что должен предоставить? Подписываем акт осмотра Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» . В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

• Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
• Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

• У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в
• Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
• Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

• Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
• Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
• Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
• Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
• Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
• Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
• Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

• Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
• С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

• Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
• Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
• У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
• Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

• Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
• Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
• Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
• Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
• Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

• Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
• Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
• Срок передачи объекта девелопером
• Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
• Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

• Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
• Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

• Естественного износа
• Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
• Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Аудиторская компания "Система БК"

В ходе проведения аудиторской проверки по итогам 2002 года у одного из наших клиентов возник следующий вопрос :

Требуется ли специальное разрешение – Лицензия для предприятия-Инвестора, если оно фактически осуществляет функцию Заказчика:

1) ведет строительных работ на счете /3 «Строительство объектов основных средств»;

2) формирует инвентарную стоимость строительства на основании справки о стоимости работ (КС-3) и Акта о приеме работ (произвольной формы), где Общество указанно как Заказчик.

Ситуация :В Обществе в течение 2002 года велись работы в соответствии с договором подряда на капитальный ремонт с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты Сторонами в договоре являются:

· ООО «Х» - Заказчик-Инвестор;

· ООО «Y» - Технический заказчик;

· ООО «Z» - Подрядчик.

В соответствии с п. 1.1. договора. Заказчик-Инвестор поручает, а подрядчик принимает на себя генеральный подряд по капитальному ремонту с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты.

Пунктом 1.2. договора определено, что подрядчик обязуется выполнить работы собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций в соответствии с утвержденной Заказчиком-Инвестором проектно-сметной документацией.

Договор №---. устанавливает следующие функции сторон:

Кроме того, Обществом заключен договор с ООО «Y» на выполнение им функций Технического Заказчика.

В соответствии с п. 1.1. настоящего договора Инвестор поручает, а Технический Заказчик принимает на себя выполнение функций технического заказчика по завершению строительства зданий и сооружений.

Технический Заказчик на основании делегированного ему Инвестором права на осуществление функций технического заказчика осуществляет:

· проектный, технологический и строительный инжиниринг;

· посреднические работы и организационные услуги, связанные с завершением капитального ремонта и строительства;

· взаимодействие с городскими властями, надзирающими и контролирующими организациями по вопросам, связанным с работами на объекте;

· проведение технического надзора за строительством объекта;

· обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию.

В ходе выполнения работ в соответствии с договором подряда на капитальный ремонт с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты

Общество ведет бухгалтерский учет строительных работ на счете /3 «Строительство объектов основных средств».

Формирование инвентарной стоимости строительства осуществляется на основании справки о стоимости выполненных работ (КС-3) и Акта о приеме работ (произвольной формы), где Общество указано как Заказчик, ООО «Z» - как Подрядчик, а указание на ООО «Y» отсутствует.

Комментарий Аудитора

Проверкой установлено, что ООО «X» самостоятельно формирует инвентарную стоимость объекта строительства на счете «Вложения во », т.е. осуществляет функцию Заказчика-Застройщика, требующую наличия специального разрешения – лицензии.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 02.01.2000г. N 22-ФЗ).

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Участники инвестиционной деятельности, выполняющие лицензируемые виды работ, должны иметь соответствующие лицензии или сертификаты на право осуществления такой деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором, заключаемым между ними.

В частности, инвесторы могут быть заказчиками, а также пользователями объектов капитальных вложений. Генподрядчики могут совмещать функции заказчиков или инвесторов.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Договор на реализацию инвестиционного проекта является основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности и заключается между инвестором и заказчиком - застройщиком.

Согласно Закону N 39-ФЗ инвесторы самостоятельно определяют объемы и направления капитальных вложений, заключают договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ, контролируют целевое использование средств, направляемых на капитальные вложения. Инвесторы имеют право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами их осуществления.

Заказчики - застройщики, специализирующиеся на организации строительства объектов, на основании договора с инвестором распоряжаются денежными средствами инвестора, передаваемыми для финансирования строительства объектов.

Чтобы обеспечить организацию строительства и контроль за ходом его выполнения, заказчик - застройщик:

· выдает исходные данные для разработки проектно - сметной документации;

· размещает заказ на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

· заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно - монтажных и пусконаладочных работ;

· осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

· выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно - монтажных работ;

· осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.

В функции заказчика - застройщика входят также ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве капитальных затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.

В соответствии с действующим порядком лицензирования строительной деятельности заказчики - застройщики должны иметь государственную лицензию на выполнение функций заказчика.

Заказчик - застройщик в рамках договора на реализацию инвестиционного проекта заключает договоры с другими участниками этого проекта:

· с проектно - изыскательскими организациями - договоры подряда на проектирование строительства;

· с подрядными строительно - монтажными организациями - договоры подряда на строительство объекта;

· с организациями - поставщиками и посредническими организациями - договоры поставки, купли - продажи оборудования для строительства.

Договор строительного подряда заключается между подрядчиком (генподрядчиком) и заказчиком - застройщиком.

При этом стороны договора исходят из гл.37 ГК РФ, Руководства по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (Письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно - коммунального хозяйства России от 10.06.1992 N БФ-558/15, согласовано с Минэкономики и Минфином России).

По условиям договора подрядчик обязуется построить объект в соответствии с заданием заказчика и утвержденной проектно -сметной документацией собственными силами или с привлечением субподрядных организаций в установленные сроки.

Он гарантирует качество выполняемых строительно - монтажных работ в соответствии с требованиями технической документации и действующими строительными нормами и правилами в течение гарантийного срока эксплуатации, установленного условиями договора. Совместно с заказчиком - застройщиком подрядчик (Генподрядчик) подготавливает всю исполнительную документацию, необходимую для оформления сдачи объекта в эксплуатацию.

В соответствии с действующим порядком лицензирования строительной деятельности подрядчик (генподрядчик) должен иметь государственную лицензию на выполнение отдельных видов строительно - монтажных работ, а также на осуществление функций генерального подрядчика.

Кроме того, согласно ст.17 Федерального закона от 08.08.2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных вводов деятельности» подлежит лицензированию деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности.

Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002г. № 174, определено, что деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает выполнение строительно - монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно - технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика - застройщика .

Получить лицензию на осуществление деятельности заказчика-застройщика.

Возведение жилого дома сопровождается оформлением различной документации. Рассказываем какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры.

Не секрет, что на строительном рынке встречаются недобросовестные компании, которые стремятся предоставить жильцу на подпись не совсем важные акты и скрывают те, которые имеют первостепенное значение. Какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры? Постараемся ответить на этот вопрос.

Что требует закон

В соответствии с 214-ФЗ застройщик по первому требованию покупателя квартиры обязан предоставить следующие документы :
Учредительные документы – Устав, Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, Свидетельство ОГРН, ИНН;
Лицензию;
Разрешение на строительство;
Проектную документацию со всеми изменениями, если они вносились в процессе;
Технико-экономическое обоснование проекта;
Заключение государственной экспертизы проектной документации;
Подтверждающие право на земельный участок;
Финансовые – утвержденные годовые отчеты, отчетность за 3 последних года осуществления предпринимательской деятельности или за фактический период предпринимательской деятельности либо книги учета доходов и расходов при использовании УСН (упрощенной системы налогообложения;
Аудиторское заключение за последний год.

О благонадежности компании можно судить по тому, как быстро клиенту предоставляются для ознакомления указанные документы. Потенциального жильца должен насторожить необоснованный отказ в выдаче разрешений, лицензии, заключений и т.д.

На что надо обратить внимание в первую очередь

Первое, на что стоит обратить внимание при знакомстве с компанией – это ее учредительные документы. Их должны предоставить в оригинале либо показать нотариально заверенную копию. Проверяются сведения о фирме – наименование, фактический и юридический адреса, данные об учредителях и совладельцах. У представителя компании должна быть оформлена доверенность на право вести переговоры с будущими собственниками жилья.

Не лишним будет узнать о проектах компании, в которых она участвовала как застройщик. Предоставляются адреса объектов, фактические даты начала возведения здания и ввода его в эксплуатацию.

Если свидетельства и устав не вызвали никаких сомнений, пора переходить к изучению лицензии и разрешения на строительство. Проверяется вид лицензии, сверяется ее номер, уточняется наименование органа, который ее выдал. Самое главное – это срок ее действия.
Застройщик обязан предоставлять для ознакомления проектную декларацию. Это самая важная бумага, относящаяся к строящемуся объекту. Обычно декларация размещается в публичном доступе для того, чтобы потенциальные инвесторы могли в любое время ее увидеть.

Декларация должна содержать заключение Государственной строительной экспертизы. Заключение свидетельствует, что проект соответствует техническим и законодательным нормам.

В проектной декларации в обязательном порядке содержатся следующие сведения:
Адрес, по которому ведутся работы;
Цель строительства, сроки, основные этапы;
Данные о полученном разрешении на строительство и праве на землю;
Перечень имущества, которое будет входить в общую долевую собственность;
Планируемое количество квартир, их основные технические характеристики;
Функции нежилых помещений, входящих в общую долевую собственность;
Перечень финансовых рисков строительства и их страхование;
Планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта;
Стоимость возведения объекта;
Каким способом обеспечивается исполнение обязательств компании;
Список подрядчиков;
Иные инвестиционные средства, вкладываемые в возведение объекта.

Застройщик обязан предоставить жильцу бумаги на землю под объектом. Они так же важны, как проектная декларация.

Если правоустанавливающие бумаги на землю выданы с нарушениями, с введением здания в эксплуатацию возникнут серьезные проблемы.

На участок должны быть оформлены свидетельство о праве собственности или договор долгосрочной аренды. В свидетельстве о праве собственности необходимо уточнить данные компании и сравнить их с учредительными документами. А в договоре аренды следует сравнить его срок с планируемой датой ввода здания в эксплуатацию. Право аренды на землю не должно прекратиться до момента ввода дома в эксплуатацию.

Срок должен превышать планируемую дату ввода, т.к. строительство может затянуться.

При оформлении отношений с клиентом застройщик обязан заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Он имеет приоритет над всеми остальными договорами и соглашениями.

Если компания заключает ДДУ, это означает, что у нее есть разрешение на строительство, земля находится в собственности или в аренде.
ДДУ должен содержать:
Информацию о передаваемом объекте долевого строительства;
Сроки передачи объекта;
Стоимость договора, сроки и порядок оплаты взносов;
Гарантийный срок объекта.

Если компания охотно предоставляет все перечисленные бумаги это говорит о ее открытости и законопослушности. Именно такой является наша компания.

Договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением предусмотренным ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

В соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ:

1. разрешение на строительство;

2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3. заключение государственной экспертизы проектной документации;

4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В соответствии с п. 2 ст. 20 214-ФЗ:

1. учредительные документы застройщика;

2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры.

Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщике

На подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства.

Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет. С этой целью граждане имеют возможность:

1. проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;
2. уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
3. установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;
4. изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.

Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании. Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования.

Проверка документов при покупке жилья у застройщика

Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.

Документы, подтверждающие правовой статус застройщика

Возведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ.

У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:

• свидетельства о регистрации и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ (общедоступные сведения из ЕГРЮЛ также можно получить любому заинтересованному лицу через сайт ФНС);
• учредительные документы (в том числе, устав), из которых можно установить: размер уставного капитала, состав учредителей, структура и наименование органов управления и т.д.

Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности.

Документы, подтверждающие законность строительства

Важнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:

• проектная декларация, которую строительная компания также обязана разместить в открытом доступе на своем официальном сайте;
• типовые проекты договоров, которые компания планирует заключать с дольщиками;
• разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом и не утратившее срок действия;
• проектная документация на возводимый объект;
• заключение о соответствии юридического лица и документации требованиям Закона № 214-ФЗ;
• договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности строительной компании.

Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора.

Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья. Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия.

Документация на земельный участок

Возведение многоквартирных домов может осуществляться только на участке земли, предоставленном застройщику на законном основании. Владение землей должно подтверждаться договором аренды, зарегистрированным в органах Росреестра. При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

• срок действия договора - должен совпадать с периодом строительства;
• законный арендатор - должен совпадать с заказчиком возведения дома или непосредственным застройщиком;
• сведения об участке - кадастровый номер, параметры и целевое назначение участка должны совпадать с проектной документацией.

Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости.

Полномочия должностных лиц застройщика

Подписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:

1. руководители юридического лица, имеющие право действовать без доверенности;
2. сотрудники организации, которые уполномочены доверенностью на оформление договорных отношений с гражданами;
3. посредники (физические лица и компании), которым предоставлены полномочия по поиску клиентов и оформление договоров.

От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной. Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание.

Дополнительные сведения

Так как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:

• информация о ранее построенных объектах и итогах их ввода в эксплуатацию;
• благодарственные письма и иные поощрительные документы, выданные компании за безупречное качество выполненных работ;
• документы о прохождении добровольной сертификации качества;
• сведения о банковских учреждениях, которые работают с застройщиком и его клиентами.

Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента.

Таким образом, только изучение комплекта документов, имеющихся у застройщика, позволит гарантировать надежность сделки по приобретению объекта долевого строительства и минимизировать риски граждан.