Льготы по налогам в тсж. Система налогообложения ТСЖ и какие налоги обязано платить товарищество собственников жилья? Бухгалтерский учет в ТСН на упрощенке

Жилищная организация вправе выбрать систему налогообложения при создании или в процессе деятельности каждый календарный год. Упрощённая система подсчёта предполагает вычисление размера налогового платежа по ставке 6% от всех доходов организации или по ставке 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов.

Важно! Для жилищных товариществ, желающих перейти на упрощённую систему уплаты налогов, возможен переход только на тот вариант системы, при котором из доходов вычитаются расходы, а налоговая ставка равна 15 процентам (п. 3 ст. 346.14 НК РФ).

Среди основных плюсов упрощённой системы для ТСЖ можно выделить:

1. Освобождение от уплаты НДС.
2. Возможность уменьшать налоговую базу при вступлении в товарищество новых жителей дома.
3. Возможность освобождать от уплаты налогов прибыль жилтоварищества, возникшую вследствие хозяйственной деятельности.
4. Возможность максимального уменьшения величины уплачиваемых налогов путём нивелирования разницы доход-расход.

Уменьшать разницу между доходной и расходной частью можно вне зависимости от величины чистой доходной части, что является существенным преимуществом для крупных жилищных структур.

К минусам упрощённой системы применительно к жилтовариществам можно отнести:

• Необходимость дополнительных бухгалтерских операций для корректного сведения счетов.
• Рост налоговой базы при возрастании задолженности организации.

Налоговая база может также расти в случаях входа из ТСЖ отдельных жильцов при подписании ими договоров с правлением на полноценное использование внутренних сервисов по ремонту и обслуживанию жилья, так как в этом случае оплата таких сервисов будет включаться в доходы жилтоварищества.

Это особенно чувствительно для небольших ТСЖ (до 50 квартир).

Что относится к доходам и расходам в ТСЖ?

При упрощённом способе расчёта суммы налога к доходам относятся следующие виды денежных поступлений:

1. Выручка от реализации имущества.
2. Субсидии из муниципалитета.
3. Приобретение правлением имущественных прав на недвижимость.
4. Оплата квитанций за коммунальные ресурсы и ремонт общих помещений от жителей, не вступивших в ТСЖ.
5. Оплата услуг сервиса, организованного силами жилтоварищества, не вступившими в него владельцами квартир.

Справка! Членские, вступительные и иные взносы жильцов-членов жилищного товарищества не входят в доходную часть при упрощённом способе налогообложения, так как данные взносы считаются целевыми поступлениями (п. 1 ст. 251 НК РФ).

Чтобы взносы жильцов, входящих в организацию, можно было считать целевыми, нужно расписывать структуру таких взносов в ежегодной смете.

Также не включаются в сумму доходов следующие финансовые поступления:

• Отчисления в резервный фонд.
• Оплата по квитанциям за капитальный ремонт.
• Спонсорская помощь и благотворительность.
• Безвозмездно оказанные услуги.
• Доходы от хозяйственной деятельности.

1. Административные.
2. Технические и ремонтные.
3. Прочие.

К административным расходам относятся траты на содержание управленческого аппарата ТСЖ, а также офисных помещений постоянных штатных сотрудников.

Сюда включаются расходы на заработную плату сотрудникам, содержание помещений и т.д.

К техническим расходам относят траты на ремонт и обслуживание общего имущества.

Важно! При упрощённой налоговой политике расходы жилтоварищества, осуществляемые в рамках уставной деятельности, не учитываются.

В список расходов, на сумму которых уменьшается налоговая база, учитываются только:

• Расходы, выходящие за пределы утверждённых целевых смет.
• Расходы на материалы.
• Заработная плата сотрудникам.
• Накладные внутренние расходы.
• Расходы на страхование.

Необходимо учитывать, что уставными целями принято считать при УСН содержание и ремонт общего имущества , а также предоставление коммунальных услуг силами ТСЖ без учёта возможной наёмной рабочей силы.

Как и в каких документах отразить?

Доходная и расходная составляющие финансовой деятельности ТСЖ должны быть отражены в следующих документах:

Составление ежегодных приходно-расходных смет является обязанностью правления жилтоварищества, а утверждение таких смет относится к компетенции общего собрания жильцов (часть 3 ст. 148 ЖК РФ).

Внутренние учётные документы заполняются бухгалтерским работником и должны содержать проводки (или контировки), соответствующие каждой операции поступления или расходования средств.

Учет поступлений и затрат

При упрощённой системе начисления налогов важно разделять средства, полученные в качестве оплаты услуг от членов ТСЖ и от жильцов, не вступивших в организацию, это делается при помощи проводок Д 86 и К 26.

К другим проводкам, позволяющим учесть основные доходы и расходы, относятся:

• Получение субсидий – Д55 и К50.
• Расходы на ремонтные работы – Д20 и К60.
• Поступление взносов – Д76 и К86.
• Плата по квитанциям за спецсервис не членов ТСЖ – Д76 и К60.
• Расходы на оплату услуг поставщиков – Д91 и К60.
• Начисление налога при использовании УСН – Д26 и К68.
• Прибыль от сдачи помещений в аренду – Д62 и К90.

Если нет раздельного учета — то все поступления считаются доходом, с которого необходимо оплатить налог.

Важно! Чтобы исключить прибыль от хозяйственной деятельности (в т.ч. аренды помещений) из общей суммы доходов при УСН, нужно использовать проводки Д84 и К86, переводящие коммерческую прибыль в средства целевого финансирования.

Отчётность

При упрощённой системе бухгалтерия жилтоварищества отчитывается о доходах и расходах следующими способами:

1. Составлением отчёта для представления ревизору и органам жилнадзора.
2. Заполнением налоговой декларации.

В отчёте для контролирующих органов должна быть отражена следующая информация:

Отчёт подлежит представлению ревизору и ежегодному общему собранию собственников-членов ТСЖ. Источником сведений для формирования отчёта является книга учёта проводок бухгалтерии и регулярные платёжные ведомости.

Заполнение декларации

Налоговая декларация жилтоварищества при УСН подлежит заполнению в соответствии с формой, утверждённой Приказом налоговой службы № 7-3-99 . В тексте декларации обязательно должны быть отображены следующие сведения:

1. Наименование ТСЖ.
2. Налоговый период.
3. Реквизиты товарищества как юридического лица, в т.ч. банковские.
4. Наименование и код отделения налоговой службы, куда предоставляются сведения.
5. Код деятельности товарищества по классификатору.
6. Сумма поступивших авансовых платежей на дату подачи декларации.
7. Сумма налога к оплате, за вычетом авансовых платежей.

Внимание! Налог при упрощённой схеме подсчёта рассчитывается бухгалтерскими работниками жилтоварищества самостоятельно, но налоговая служба вправе инициировать проверку расчётных данных, запросив необходимые платёжные документы в правлении.

Сроки сдачи

Подача заполненной декларации должна осуществляться ответственным лицом не позднее конца марта года, следующего за отчётным, согласно ч. 1 п. 1 ст. 346.23 НК РФ .

При ликвидации жилищного товарищества необходимо представить в налоговую службу отчётную закрывающую декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за месяцем ликвидации жилищной структуры (п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

Дата сдачи внутренних отчётов жилтоварищества определяется уставом и общим собранием жильцов-членов организации, как правило, такие отчёты представляются в начале января или конце декабря на ежегодном собрании владельцев недвижимости.

Итак, упрощённая система начисления налогов может уменьшить расходы жилтоварищества на налогообложение при условии, что организация жильцов достаточно большая и большинство жителей домов, вверенных ТСЖ, являются его членами. При наличии значительных задолженностей жителей (более 10% от активов) в жилищной структуре лучше использовать общую систему расчётов.

Товарищество собственников жилья не относится к субъектам предпринимательства, однако и прочие лица, стоящие во главе данной организации, должны заниматься ведением бухгалтерского учета и осуществлять налоговые отчисления в государственный бюджет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Такое положение дел на первый взгляд кажется противоречивым, однако оно обусловлено тем, что на счета ТСЖ поступают финансовые ресурсы из различных источников, а также наличием в штате подобных объединений работников, трудящихся на наемной основе.

ОСНО или УСН?

Законодательство позволяет осуществлять свою деятельность на базовой схеме налогообложения (ОСНО) или на упрощенной (УСН). При этом по умолчанию подобные товарищества, как и прочие юрлица, находятся на общем режиме.

Чтобы перейти на льготный вариант, нужно в течение пятидневного периода с момента постановки на налоговый учет подать соответствующее заявление.

Если не сделать этого в первые пять ней, то потом написать заявление можно будет лишь в октябре-ноябре, но при этом смена системы налогообложения произойдет со следующего года.

Общая схема налогообложения требует от налогоплательщика перечисления в госбюджет НДС, наряду со сборами на прибыль и на принадлежащие ТСЖ активы. При выплате зарплаты лицам, работающим по найму на товарищество, непременно должны перечисляться страховые взносы во внебюджетные фонды.

Использование ТСЖ упрощенной схемы в 2020 году допускается при соблюдении следующих условий:

• среднесписочная численность компании не превышает 100 человек;
• стоимость принадлежащих товариществу активов и основных средств находится в пределах 100 миллионов рублей;
• выручка организации за девятимесячный период не превысила 45 миллионов рублей, с учетом дефлятора.

Переходя на «упрощенку», товарищество собственников жилья имеет возможность выбора между одним из двух объектов налогообложения: совокупными доходами и бюджетными поступлениями, уменьшенными на понесенные расходы. В первом случае ставка составляет 6 процентов, а во втором – 15 процентов (если имеет место отрицательная разница между доходами и расходами, то уплате подлежит минимальный 1-процентный сбор).

Преимущество УСН заключается в том, что юрлицо освобождается от необходимости платить НДС и налоги на прибыль. Какие налоги платит ТСЖ при «упрощенке» на общих основаниях? Это касается транспортных и земельных пошлин, перечисление которых в госбюджет остается обязательным в любом случае.

Какие налоги платит ТСЖ?

Несмотря на свою некоммерческую суть, объединения жильцов обязаны перечислять в госказну определенные налоги.

Какие налоги должны платить ТСЖ? Это в первую очередь касается НДС, который должен отчисляться от дохода, полученного в результате оказания любых услуг на коммерческой основе. Также не получится обойтись без уплаты единого соцналога и налога на имущество.

В многоквартирном доме

Объединения жильцов многоквартирных домов должны своевременно производить уплату следующих налогов:

• Налога на прибыль . Им облагаются исключительно те доходы, которые получает товарищество при выполнении обязанностей агента и заключении с субпоставщиками коммунальных услуг соглашений, сдаче в аренду имеющихся на балансе имущественных ценностей или оказании каких-либо дополнительных услуг населению. Ставка налога – двухкомпонентная, включающая федеральную и областную части, и ее расчет осуществляется в индивидуальном порядке.
• НДС. При активной продаже товаров с услугами и использовании основной системы налогообложения ТСЖ должно производить уплату налога на добавленную стоимость в соответствии с общим порядком, предусмотренным законодательством.
• Налог на имущество. Товариществу разрешается обладать недвижимостью с целью хозяйственного или коммерческого использования. Уплата налога за него осуществляется в соответствии со ставкой, рассчитываемой исходя из кадастровой или балансовой стоимости объектов.
• Налог на землю. Он уплачивается при наличии в собственности ТСЖ отдельного участка земли. База налогообложения определяется в соответствии с кадастровой стоимостью, а непосредственно ставка назначается местными органами самоуправления.
• Налог на транспорт. Необходимость в его уплате возникает при наличии у объединения собственного транспорта или спецтехники. Размер зависит от ставок, принятых властями регионов, а также от мощности силовых агрегатов.
• НДФЛ. Уплачивается работниками товарищества и зависит от их статуса. К примеру, российскому гражданину придется заплатить 15 процентов от полученного дохода, а для нерезидента эта цифра увеличивается вдвое.

В случае привлечения объединением сторонних сотрудников, с которыми подписываются соглашения о найме, предусмотрена уплата за них взносов по социальному, медицинскому и пенсионному страхованию. Помимо собственно перечисления налогов, товарищество должно своевременно предоставлять в соответствующие фонды отчеты.

Источники финансирования

Согласно положениям , основными источниками поступления денежных средств в бюджет ТСЖ являются:

• различного рода взносы, перечисляемые участниками объединения;
• перечисления от владельцев жилья, не состоящих в товариществе;
• всевозможные субсидии, которые организация получает от органов местного самоуправления и из других источников на проведение ремонтных работ и поддержание в надлежащем состоянии эксплуатируемых хозобъектов;
• доходы от посреднической деятельности, предоставлении коммунальных услуг и ведения иного рода коммерческой деятельности, имеющей отношение к тем задачам, которые стоят перед ТСЖ;
• другие финансовые поступления, например, благотворительность, пожертвования и прочее.

При этом средства, подпадающие под понятие целевого финансирования, не облагаются налогом. К их числу, в частности, причисляется оплата коммунальных услуг, деньги, полученные на проведение текущего и капитального ремонта, прямые вливания из бюджета.

Обязанностью ТСЖ является ведение раздельного учета в случае поступления целевых средств. В противном случае все полученные деньги будут включаться в общую базу налогообложения.

Подача отчетности

Товарищество владельцев жилья непременно должно предоставлять в налоговую инспекцию документацию с отчетом о полученной прибыли.

В зависимости от того, какой тип налогообложения выбран объединением, осуществляется подача следующих документов:

• декларации по налогу на прибыль (в случае с ОСНО) или сборам по упрощенной системе (если имеет место Н);
• декларации по НДС (когда выбрана ОСНО);
• данные относительно среднесписочного состава штата и справку, оформленную по форме 2-НДФЛ (ежегодно по каждому работнику), а также 6-НДФЛ (ежеквартально на все товарищество).

В случае наличия на балансе организации имущества (как недвижимого, так и движимого) относительно него также должны подаваться соответствующие отчетности.

С такой ситуацией сталкивались многие, и поэтому возникает жгучее желание что-то поменять . Рынок предоставления подобных услуг еще не освоен в должной степени, но законодатель предложил гражданам, которые являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, объединится в некоммерческую организацию. Называется такая организация – товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ.

Основная цель создания такой организации заключается в осуществлении управления помещениями дома , принадлежащей ему территории, которая используется всеми жильцами на правах совместного пользования.

Организация занимается эксплуатацией имущества общего пользования, строит дополнительные помещения, которые принадлежит всем членам товарищества на тех же правах. Также, организация имеет право сдавать часть таких помещений и земельный участок в аренду или внаем.

Что считать доходом?

Немногие знают, а некоторые только догадываются, что ТСЖ, как юридическое лицо , имеет обязательство перед налоговыми органами и обязана регулярно выплачивать налоги.

Несмотря на то, что товарищество изначально создается в виде некоммерческой структуры и, соответственно, ни о каких налогах и речи идти не может, тем не менее, это не так .

Некоторые специалисты, особенно в рядах налоговых органов, считают, что все те средства, которые поступают на счет организации, следует считать доходами , а соответственно, с них должны быть уплачены налоги.

Они считают, что раз ЖСК является хозяйствующим субъектом, то они ведут какую-то определенную хозяйственную деятельность, а значит, извлекают от этой деятельности доходы, с которых и нужно платить налог.

Но это неверно, потому что не все денежные поступления организации идут от коммерческой деятельности , а ведь только эти поступления могут облагаться налогами. После многочисленных жалоб в Федеральное Министерство по налогам и сборам, данное мнение на официальном уровне было подкорректировано.

На основании этого стало считаться, что все те деньги, которые получает товарищество от жильцов в виде платы по коммунальным услугам, не будут считаться доходом , если у товарищества заключен договор с некоторой организацией, которая специализируется на управлении и эксплуатации многоквартирных домов.

В таком случае, налог будет взыматься с этих организаций , а не с товарищества. То есть, законодатель рассудил, что раз с организаций управления и организации взымается налог, то почему с ТСЖ, которая осуществляет аналогичную деятельность, такой налог взыматься не должен?

Если обратиться к налоговому законодательству, то в нем прямо указано, что от выплаты налога освобождаются только те юридические лица, которые предоставляют жилье для пользования. А вот услуги по содержанию этого жилья подпадают под налогообложение. Не оговорено законодателем такой вид деятельности, как самому себе предоставлять какие-то услуги.

Логика в сказанном есть, но коммунальные платежи относят не просто к доходам, а к целевым средствам .

То есть, получается, что ТСЖ предоставляет услуги самому себе, никаких доходов от коммерческой деятельности не получает , потому что их ее не осуществляет. Все их действия, которые они проводят, отображены в уставе товарищества.

Это означает, что ежемесячные денежные поступления жильцов на счет товарищества относятся к целевым средствам, которые налогом не облагаются . Но это не означает, что ЖСК не должно платить налоги вовсе.

Во-первых, все вышесказанное спорно , потому что далеко не в каждом налогом органе согласятся с этими доводами, и тогда придется идти в суд . Другое дело, что перед судом налоговики пасуют, о чем свидетельствуют немалое количество проигранных дел в первой инстанции и, что самое интересное, ограниченное количество апелляций и кассаций по этому поводу.

То есть, если в суде первой инстанции налоговая еще готова потолкаться, то дальше не видит в этом смысла вовсе. Это означает, что отвоевать платежи жильцов и снять с них налоговое обременение вполне возможно .

Во-вторых, в деятельности ЖСК найдется немало того, что безусловно можно будет отнести к коммерческой деятельности . Это и аренда помещений, аренда площадей под рекламу, сервитуты, платы от провайдеров интернета и спутникового телевидения и многое другое.

Вот эти платежи уже будут относиться к доходам в результате коммерческой деятельности. Провести их в качестве целевых средств не получится . Значит, они будут подпадать под налогообложение .

По какой системе налогообложения расплачивается ТСЖ?

Если ЖСК имеет доходы от коммерческой деятельности, то рекомендуется перейти на упрощенную систему налогообложения .

Это позволит сэкономить какую-то часть средств.

По данным специалистов переход на упрощенную систему налогообложения позволит платить почти в два раза меньше денег в качестве налога, в том числе и налога на прибыль.

Но здесь нужно учитывать, что данная система обязует выплачивать один процент от всех поступивших денег. При этом не имеет разницы, получает организация прибыль или работает в убыток. Поступили деньги на счет – заплати с них этот процент. Поэтому руководители ТСЖ перед переходом на упрощенку должны провести анализ финансовой деятельности товарищества.

Какие налоги?

Итак, с целевых поступлений налог взыматься не должен. Но это не само собой разумеющееся правило, которое действует согласно прямой нормы, а спорный момент , который придется еще согласовать, и, возможно, даже в суде.

В тех ситуациях, если товарищество на договорной основе пользуется услугами по эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома и его территории, выступает в роли посредника, то налог на прибыль взымается с причитающегося агентского или посреднического вознаграждения.

Со всех видов услуг коммерческого характера товарищество обязано выплачивать налог на добавленную стоимость . ЖСК обязано уплатить и единый социальный налог, а также на имущество согласно общеустановленных правил.

Однако, при переходе на упрощенку, ТСЖ обходит все эти налоги , заменяя их налогом по результатам хозяйственной деятельности.

Однако перейти на упрощенку можно сразу при регистрации , а если этого не сделать, то тогда придется ждать наступление следующего года, подав своевременно заявление на это в октябре и ноябре текущего года.

Учтите, что все вышесказанное неплохо звучит в теории.

На практике товарищество с большой вероятностью столкнется с тем, что налоговая служба будет пытаться включать в налогооблагаемую базу все денежные поступления жильцов.

К такому нужно быть готовым и психологически, и с позиции знаний законодательства. Как говорят – раз предупрежден, значит вооружен.

Многие УО и ТСЖ хотят работать по упрощённой системе налогообложения. Но не все знают, как на неё перейти и чем это может обернуться. 16 мая мы провели онлайн-семинар, на котором Юрий Романченко, налоговый юрист, рассказал о рисках, возможностях и правилах работы УО и ТСЖ по упрощённой системе налогообложения.

Понятие упрощённой системы налогообложения

Упрощённая система налогообложения или УСН - один из пяти специальных налоговых режимов, согласно п. 2 ст. 18 НК РФ . Такой режим ориентирован на малый бизнес, а его цель - упрощение расчёта и уплаты налогов при ведении предпринимательской деятельности. Порядок применения упрощённой системы налогообложения регулируется нормами главы 26.2 НК РФ .

Эксперт по налогам, основатель аутсорсинговой компании «ЮрфинекС» и помощник по налогам Уполномоченного по правам предпринимателей Республики Карелия Юрий Романченко на онлайн-семинаре «Упрощённая система налогообложения: риски, возможности, правила для УО и ТСЖ» отметил, что УСН - оптимальное решение для ведения налогового учёта в управляющих компаниях и ТСЖ, ЖК, ЖСК. Ведь кооперативы и товарищества сложно отнести к крупному бизнесу, а управляющие компании далеко не всегда вырастают до среднего предпринимательства.

Тем не менее сложилась судебная практика, когда суды признают поступления оплаты за коммунальные и жилищные услуги доходами УО, ТСЖ, ЖК. Поэтому устойчивого мнения о том, делает ли УСН их жизнь легче, нет.

Также отметим, что при УСН налогоплательщик вправе сам выбрать один из двух объектов налогообложения, указанный в ст. 346.14 НК РФ :

• доходы;
• доходы, уменьшенные на расходы.

Порядок перехода на УСН

Переход на упрощённую систему налогообложения доброволен. Сделать это могут организации и индивидуальные предприниматели.

Перейти на УСН можно, если по итогам 9 месяцев того года, в котором вы подаёте заявление о переходе на УСН, доходы организации не превысили 45 миллионов рублей без учёта НДС, а с 1 января 2017 года - 112,5 миллионов (п. 2 ст. 346.12 НК РФ).

Преимущества перехода на УСН для УО, ТСЖ, ЖК

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощённой системы налогообложения освобождает от уплаты некоторых видов налогов:

1. Налога на добавленную стоимость.

Исключение - ввоз товаров в Россию.

2. Налога на имущество организаций.

Исключение - исчисление налоговой базы по кадастровой стоимости.

3. Налога на прибыль организаций.

Исключение - налог, уплачиваемый с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 1.6, 3 и 4 ст. 284 НК РФ - при выплате дивидендов, ценным бумагам.

Остальные налоги при УСН выплачиваются по общим основаниям.

Изменения в работе УО, ТСЖ, ЖК при УСН в 2018 году

С 2018 года управляющие компании, ТСЖ и ЖК, которые применяют упрощённую систему налогообложения, смогут не учитывать в качестве налогооблагаемых доходов суммы, полученные от собственников в счёт оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Для этого между управляющей и ресурсоснабжающей организацией должен быть заключен договор ресурсоснабжения.

Это хорошая новость для УК, ТСЖ и ЖК, хотя без сложностей не обошлось. Так, если договор ресурсоснабжения носит посреднический характер, сумму агентского вознаграждения придётся включить в доходы. На онлайн-семинаре Юрий Романченко подробно объяснил, как правильно рассчитать налоговые расходы при такой схеме отношений. Подробные рекомендации вы найдёте в записи онлайн-семинара.

При исчислении доходов по УСН в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, поступления за коммунальные услуги не будут учитываться в доходах и расходах.

При этом УК, ТСЖ и ЖК по-прежнему нужно учитывать в качестве налогооблагаемых доходов иные поступления. В том числе:

• плату за содержание и ремонт общего имущества МКД;
• оплату дополнительных услуг.

В выручку по-прежнему не нужно включать:

1. Средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта МКД.
2. Средства собственников на целевое финансирование капитального ремонта общего имущества МКД.
3. Членские взносы, уплачиваемые товариществу или кооперативу как некоммерческой организации, не связанные с конкретными целевыми программами.
4. Взносы и пожертвования членов товарищества или кооператива на формирование налогового резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества МКД.

При наличии необлагаемых доходов УК, ТСЖ, ЖК нужно вести раздельный учёт, иначе льготами воспользоваться не получится и все доходы придётся учитывать при расчёте упрощённого налога.

Юрий Михайлович отметил, что при использовании УСН важно не упустить ни одного нюанса такой системы, в противном случае организация может утратить право на её применение.

Утрата права на применение УСН

Управляющие организации, ТСЖ и ЖК не вправе до окончания налогового периода сменить режим налогообложения.

Однако при несоблюдении отдельных условий они могут утратить право на применение упрощённой системы налогообложения. Перечислим такие условия:

1. Превышение доходов налогоплательщика за отчётный период.
2. Превышение установленного ограничения по численности работников и стоимости основных средств.
3. Ведение деятельности, при которой не допускается применение УСН или ограничен выбор объекта налогообложения (п. 3 ст. 346.12 НК РФ , п. 3 ст. 346.14 НК РФ).

С момента утраты права применения УСН налогоплательщик должен рассчитать и уплатить налоги по общему режиму налогообложения, который предусмотрен для вновь созданных организаций или ИП. Пени и штрафы за несвоевременную уплату ежемесячных платежей в течение того квартала, в котором налогоплательщик перешёл на общий режим налогообложения, не взимаются (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

УСН для ТСЖ обладает несомненными преимуществами, но общая система имеет свои плюсы и иногда может оказаться более выгодной. При выборе схемы налогообложения надо учесть 7 основных отличий – это поможет принять оптимальное решение.

Товарищество собственников жилья создается не с целью извлечения прибыли, тем не менее оно не освобождено от уплаты налогов. ТСЖ может использовать одну из двух систем: общую (ОСНО) или упрощенную (УСН), - и выбор здесь не так уж очевиден. Попробуем разобраться в особенностях каждого варианта налогообложения ТСЖ и проиллюстрируем решение вопроса на конкретных примерах.

Налоги, уплачиваемые при общей системе

Сначала рассмотрим, какие налоги платит ТСЖ при общей системе налогообложения, поскольку данный вариант используется «по умолчанию» и может применяться всеми налогоплательщиками. Основных налогов - три:

• на прибыль;
• на добавленную стоимость (НДС);
• на имущество.

Дополнительно в бюджет перечисляются НДФЛ и страховые взносы за работников.

Налог на прибыль - 20% от прибыли. При вычислении прибыли к учету принимаются все обоснованные и подтвержденные документально затраты.

Существенное отличие «упрощенки» - в учитываемых затратах: их меньше. Налоговым кодексом для УСН определен «закрытый» перечень (в п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Это означает, что если возникли траты, не приведенные в НК РФ - принять их к вычету нельзя.

НДФЛ и взносы в ПФР и ФСС рассчитываются в обычном порядке, за исключением размера страховых тарифов: они могут быть снижены с 30 до 20% (это не касается взносов за травматизм и профзаболевания, но их тариф не так велик - 0,2%).

Пониженный тариф в размере 20% применяется, если:

• не менее 70% выручки идет от управления недвижимостью,
• выручка не превысила 79 млн руб. в 2016 г. / 120 млн руб. в 2017 г.

Плюсы и минусы вариантов налогообложения: 7 основных отличий

На выгодность той или иной системы, влияют несколько показателей. Все отличия необходимо учитывать в совокупности, поскольку больший размер ставки при ОСНО иногда может компенсироваться меньшей налоговой базой.

Отдельно стоит отметить налоговый учет при УСН: в основном он сводится к заполнению одного регистра - Книги учета доходов и расходов .

При ОСНО, а особенно в случае отсутствия освобождения от НДС, членам товарищества придется столкнуться с увеличением затрат на оплату бухгалтеру либо бухгалтерской фирме.

На что начисляются налоги: особенности расчета для ТСЖ

Все поступления при управлении многоквартирным домом можно разделить на три вида.

1. Целевые поступления - к таким относятся, в частности, взносы на капремонт и бюджетные ассигнования. Согласно НК РФ они не учитываются при налогообложении.
2. Коммунальные услуги - могут оплачиваться жильцами тремя способами:

   напрямую поставщикам без участия ТСЖ, это самый распространенный вариант;

   по агентскому договору на прием платежей, товарищество выступает посредником. В выручку попадает в этом случае только установленное агенту вознаграждение, которое может быть символическим;

   перечисляться ТСЖ, тогда они полностью относятся к выручке, а плата сторонним организациям за электричество, газ, отопление и воду - к расходам. Налоговые платежи при ОСНО или УСН «доходы минус расходы» рассчитываются с разницы, если она предусмотрена.

3. Содержание жилья - в полной сумме относится к выручке ТСЖ.

Последний вид поступлений - на содержание общедомового имущества - оказывает самое большое влияние на налоговую оптимизацию, поскольку именно эти операции чаще всего формируют прибыль или убыток в деятельности ТСЖ.

Выбор системы налогообложения: считаем выгоду

В вопросах налогообложения всегда хочется пойти более простым путем и остановиться на УСН. Но решение об использовании упрощенной системы должно быть подтверждено расчетами, несмотря на более низкую ставку.

Пример 1. С владельцами квартир заключены агентские соглашения на прием коммунальных платежей. Вознаграждение посреднику - 0,5%. Организация освобождена от НДС и при «упрощенке» имеет право на льготные тарифы по взносам в соцстрах. Ставка УСН - 15%.

Стоимость коммунальных услуг не включается в выручку и затраты, поскольку ТСЖ является в данном случае посредником.

Вывод: выгодно применять упрощенную систему - экономия возникает из-за пониженных тарифов на взносы в соцстрах.

Пример 2. Условия аналогичны предыдущему варианту, но ТСЖ не нанимает собственных сотрудников, а привлекает аутсорсинговую компанию. В течение года данные расходы составили 950 тыс. руб.

В НК РФ указанный вид затрат не содержится в перечне НК РФ, следовательно учесть при расчете единого налога - нельзя. В этом случае сумма, подлежащая уплате за год, составит 159 тыс. руб. Тогда как налог на прибыль при аналогичных тратах будет равен 22 тыс. руб.

Пример 3. С собственниками жилья не оформлены агентские соглашения, вознаграждение агента - отсутствует.

Обществом дополнительно закуплены инвентарь и материалы на сумму 100 тыс. руб., а все работы выполняются подрядчиками (сумма затрат равна расходам на заработную плату).

В данном случае на УСН общество заплатит минимальный налог - 1% от дохода, и налоговые отчисления окажутся выше, чем при традиционной системе.

Выгодность использования УСН зависит от нескольких факторов, в том числе:

• установленной в регионе ставки;
• вероятности получения убытков или минимальной прибыли, при которой придется оплачивать «минимальный 1%» от дохода;
• возможность освобождения от НДС и применения пониженных тарифов в пенсионный фонд и фонд соцстраха.

Выбор схемы налогообложения требует подробного анализа перечислений в бюджет для каждого конкретного случая. Только тогда решение будет эффективным и выгодным для домовладельцев.