Можно ли продать квартиру по комнатам. Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии. Оформление сделки и размер госпошлины

На сегодняшний день множество россиян являются собственниками не целой квартиры, а комнаты или доли. Это связано с проведением совместной приватизации, а также с различными обменными операциями с недвижимостью. Часто проживание на такой жилплощади, особенно если соседями являются родственники, не вызывает у владельца особых хлопот. Основные сложности начинается, когда вы задумываетесь о том, как продать комнату. Во-первых, потому, что большинство россиян не считает такое жилье достойным вариантом, даже не имея средств на отдельную квартиру. Во-вторых, успешность сделки напрямую зависит от межличностных отношений с соседями. О юридических тонкостях при продаже комнаты и способах успешного ведения переговоров с другими жильцами вы узнаете из этой статьи.

С чего начать?

Чтобы выгодно и в разумные сроки продать свою комнату в квартире, можно взять за основу следующий план действий:

Особенности каждого из этапов определяются характеристиками вашей комнаты. В зависимости от конкретной ситуации, можно прибегнуть к помощи риэлтора или агентства недвижимости. А теперь давайте подробно рассмотрим каждый из перечисленных пунктов.

Действие 1

Оценка комнаты

Отправным пунктом при продаже комнаты в квартире является определение ее стоимости. Как правило, решающими факторами при назначении цены являются:

— Метраж комнаты;
— Общее количество комнат;
— Расположение жилья;
— Количество соседей;
— Величина вашей доли в общей площади жилого помещения;
— Срок экспозиции при продаже. Немаловажный фактор, про который часто забывают неопытные продавцы. Дело в том, что чем дольше ваш объект находится на рынке недвижимости, тем менее привлекательным он становится для потенциальных покупателей. Кроме того, в ожидании выгоды можно упустить тех, кто готов в срочном порядке купить вашу комнату.

Определить примерную стоимость комнаты можно не прибегая к помощи профессиональных оценщиков. Для этого следует воспользоваться одной из многочисленных баз недвижимости, например такой, как на сайте ГдеЭтотДом.РУ. Задав все основные параметры, вы получите доступ объявлениям о продаже комнат. Так вы сможете получить представление о том, в какую сумму на рынке недвижимости вашего города оценивают аналогичные комнаты.

Совет: Если вам требуется срочно продать комнату, то будьте готовы назначить более низкую цену, чем у конкурентов.

Действие 2

Подготовка комнаты к продаже

Главной особенностью продажи комнаты в отличие от отдельной квартиры является зависимость от остальных собственников совместной жилплощади. Дело в том, что согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ваши соседи обладают преимущественным правом покупки. Это значит, что прежде чем подавать объявление или обращаться в агентство недвижимости, вы обязаны проинформировать их о желании продать комнату и сообщить точные условия (цена, сроки). Причем речь идет не об устных договоренностях, а об уведомлении в письменной форме, которое следует отправить по почте заказным письмом. А самым надежным вариантом будет получение нотариально заверенного отказа. Если возможности продать комнату соседям нет, вы можете приступать к поиску стороннего покупателя. Лучше всего заранее обсудить соседями вопрос оформления необходимых бумаг, чтобы впоследствии быстро продать свою комнату.

Важно: Вопрос согласования сделки с соседями по квартире часто превращается в непростую задачу. Это касается тех случаев, когда местонахождение некоторых собственников неизвестно или кто-то из них намеренно тормозит продажу, уклоняясь от получения уведомлений.

Действие 3

Выставление комнаты на продажу

Имея на руках отказ от соседей, вы получаете возможность продать свои квадратные метры любому желающему. С одной стороны, это дает вам необходимую свободу действий, с другой —возникает вопрос, где и как искать покупателей.

Прежде чем начать приглашать желающих осмотреть комнату, лучше предупредить об этом соседей, ведь они могут произвести негативное впечатление и отпугнуть покупателя. Не лишним будет еще раз уточнить порядок пользования общими помещениями. Это поможет предотвратить «кухонные войны» с новыми жильцами. Улучшить «товарный вид» комнаты поможет небольшой косметический ремонт. Однако не стоить затевать масштабные и дорогостоящие работы: не факт что вкус будущего владельца жилплощади совпадет с вашим. Перед приходом очередного желающего осмотреть комнату следует навести в помещении порядок. Уберите лишние вещи, которые создают ощущение захламленности. Наведите чистоту в местах общего пользования.

Как продать комнату самостоятельно?

Если вы решили заняться поиском покупателя, полагаясь на собственные силы, то существует несколько доступных вариантов. Среди них:

— Размещение информации в базе недвижимости;
— Размещение объявления о продаже на специализированных порталах, в СМИ и интернет-изданиях.

Преимущества:

— Снижение затрат. Вам не придется платить за услуги посредников;
— Возможность составить собственное мнение о потенциальном покупателе.

Размещение информации о комнате в базе недвижимости позволит представить объект продажи в наиболее выгодном свете. Вы сможете указать точное местоположение жилого дома, перечислить все основные характеристики квартиры, прикрепить фотографии и контактную информацию.

Недостатки:

— Этот способ требует наличия свободного времени;
— Вам придется самостоятельно контролировать все юридические аспекты либо консультироваться со специалистом.

Многие продавцы не очень серьезно подходят к визуальной презентации недвижимости. Однако сделанные в спешке, размытые снимки могут полностью отбить желание увидеть квартиру «живьем». Перед фотографированием следует убрать из кадра все лишние предметы (одежду, посуду, детские игрушки). Лучше всего проводить съемку днем при естественном освещении. Если вы хотите запечатлеть вид из окна, выберите такое время суток, когда можно сделать фотографию без бликов. Старайтесь не прикреплять к объявлению больше 10-15 фото.

Нужны ли вам услуги риэлтора?

Если у вас нет времени на самостоятельный поиск покупателя и организацию предпродажного осмотра, можно прибегнуть к помощи риелтора или агентства недвижимости. Как правило, специалисты располагают обширными клиентскими базами и могут помочь представить вашу недвижимость в наилучшем свете.

Важно: Даже при тотальной нехватке времени не стоит выбирать агентство недвижимости, лишь посетив его сайт в интернете. Только при личном визите в офис можно оценить успешность риэлтора и качество предоставляемых услуг.

Преимущества:

— Возможность сберечь силы и время;
— Безопасность. Большинство агентств предлагают услуги по оценке рисков при совершении сделки.

Недостаток:

— Достаточно высокая стоимость услуг.

Совет: Если вы собираетесь продать сразу несколько комнат в одной квартире, постарайтесь найти на них одного покупателя. Это заметно упростит процесс сделки.

Действие 4

Сбор необходимых документов

Найдя покупателя и достигнув с ним предварительной договоренности, следует убедиться в том, что у вас есть все необходимые для заключения договора бумаги. Для совершения сделки нужно будет подготовить следующий пакет документов:

1 паспорта участников сделки;
2 правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
3 свидетельство государственной регистрации права;
4 выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения;
5 письменное подтверждение того, что другие собственники были уведомлены о продаже (письмо, телеграмма). Если с момента информирования не прошел месяц, требуется нотариальный отказ.

Действие 5

Заключение договора купли-продажи

При совершении сделки обратите внимание на правильность составления договора. В нем должны быть указаны: точный адрес объекта недвижимости, цена, паспортные данные сторон без ошибок и опечаток. Подписанный договор вместе с остальными бумагами направляется на регистрацию. Она производится в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости и занимает месяц со дня подачи документов. Также стоит заранее подготовиться к процедуре передачи денег. Самым популярным и надежным способом считается аренда банковской ячейки. Покупатель помещает в нее денежные средства, а продавец получает к ним доступ только после регистрации права собственности.

Одним из подводных камней является заключение договора дарения вместо оформления купли-продажи. Например, такой ход предлагают использовать, когда по каким-то причинам нет возможности получить согласие соседей на сделку. В этом случае покупателю дарится пара метров в комнате, а остальные он выкупает, пользуясь преимущественным правом. Ни в коем случае не стоит участвовать в этой схеме: такую сделку легко опротестовать в суде. Кроме того, вы рискуете стать жертвой мошенничества и обзавестись незваными гостями на своей жилплощади.

Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире :

Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости .
Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
Ищем покупателя .
Собираем необходимый список документов.
Оформляем сделку, проводим регистрацию .

А теперь обо всем подробнее.

Оценка стоимости

Одним из главнейших моментов при продаже недвижимости является ее оценка, ошибка в которой может стать серьезной проблемой при реализации комнаты. Оценка жилого помещения рассчитывается , исходя из следующих пунктов:

Площадь недвижимости, в данном случае, комнаты.
Планировка квартиры.
Местоположение квартиры, инфраструктура, техническое состояние дома (после ремонта, среднее состояние, аварийный дом);
Количество проживающих на территории квартиры собственников.
Срок продажи комнаты. Это условие является также немаловажным, потому как каждые дополнительные полгода нахождения комнаты в стадии продажи делают ее менее привлекательной для покупателей, возникает ряд вопросов, почему комната не нашла своего покупателя.

Оценку комнаты можно провести самостоятельно , опираясь на реальные данные и аналогичные объявления, ситуацию на рынке недвижимости, а можно обратиться к специалистам .

Если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость надолго зависла в стадии продажи, не завышайте цену, лучше сделать стоимость чуть ниже, чем у большинства конкурентов, тогда, потеряв в малом, вы выиграете в большом , тогда как, если упорно держать высокую ценовую планку, можно не продать комнату никогда.

Еще одно правило, обычно покупателю дается право торга, это право варьируется от 10 до 40 тыс. руб. Возможность торга делает предложение на рынке недвижимости более привлекательным для покупателя.

Извещение соседей

Жилищный Кодекс РФ гласит, что собственники, проживающие на территории одной квартиры, обладают равными правами . Поэтому, если один из собственников решил продать свою долю квартиры, он обязан в установленном законом порядке оповестить других владельцев, в противном случае, они имеют право подать на него в суд.

Дело в том, что соседи обладают так называемым преимущественным правом покупки комнаты , то есть, они прежде других покупателей могут приобрести комнату.

Поэтому, во избежание неприятных моментов, оповестите соседей в письменной форме до того, как решите заключить сделку с покупателем.

В извещении указывается ФИО получателя, адрес получателя, а ниже сам текст извещения, в котором названный собственник оповещает о продаже и стоимости продажи. Также необходимо указать, на основание какого документа осуществляется сделка (номер договора купли продажи комнаты, число, адрес регистрации Росреестра). Последней строчкой должно быть оповещение о вашем намерении предложить соседу возможность воспользоваться своим преимущественным правом покупки по указанной цене.

Отправив это извещение всем соседям по коммунальной квартире, придется подождать ответ в течение 1 месяца . Конечно, соседи могут ответить согласием или отказом раньше, это хорошо, но если по истечения срока ответа, вы имеете полное право продавать комнату третьему лицу. Но не забудьте сохранить бланки извещений, чтобы в случае возникновения конфликтных судебных разбирательств, вам было что приложить к своему ответу.

Варианты развития событий

Самый идеальный вариант – это, когда отношения с соседями хорошие, все они проживают в квартире, и желают сами приобрести комнату, либо дают добро на продажу, предоставив письменный отказ от покупки . В первом случае, мы сразу приступаем к оформлению сделки, во втором, нужно назначить удобный соседям день, когда они смогли бы оформить свой письменный отказ от покупки у нотариуса (конечно же, за счет продавца). Если нет возможности, чтобы люди пошли в контору, можно пригласить нотариуса на дом, но тогда цена на его услуги вырастает в полтора-два раза.

Бывает так, что сосед является не собственником жилья, а нанимателем, тогда нужно узнать, кто является хозяином и отправить ему (или учреждению, если комната выдана как ведомственное жилье) письмо с уведомлением . Придется подождать месяц, после чего, либо вы получите отказ от покупки и согласие на продажу, либо учреждение или хозяин изъявит желание приобрести жилплощадь, либо ответа не последует, но тогда, по истечению месяца, продавец волен действовать в своих интересах.

Третий вариант более жизненный, как показывает юридическая практика. Соседи, долгое время таившие обиды на продавца комнаты, решают ему отомстить и ставят всяческие препоны продаже . Либо они вовсе отказываются давать добро на продажу, либо исчезают в неизвестном направлении. Что же делать в таком случае?

Согласно Жилищному Кодексу РФ, в частности, статье 209, собственник имеет право предпринимать в отношении своего имущества любые действия, которые не запрещены законом РФ, то есть: продавать, сдавать в аренду, передавать, дарить, отдавать в залог, обменивать. Поэтому продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей вполне возможна.

Если соседи не желают давать согласие, то достаточно лишь отправить всем им извещение о продаже и выждать месяц, дальше можно будет действовать исходя из своих планов .

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Но стоит знать, что совсем другие правила действуют в отношении ситуации, когда жилье находится в совместной собственности, то есть если группа людей (семья, трудовые партнеры и проч.) приобрели жилую площадь совместными усилиями на общие деньги. Тогда при продаже своей доли необходимо согласие остальных дольщиков, в противном случае, сделка будет недействительной .

Об этом гласит ст. 253 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Поиск покупателя

Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя , в случае, если соседи отказались выкупать комнату.

Существует только два способа поиска покупателя :

поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам : согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
самостоятельная продажа через СМИ . Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление – залог быстрой продажи . Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это – колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)

Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди. Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим .

В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично .

Поэтому внимательно относитесь к выбору покупателя, чтобы потом не было проблем.

Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую . От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Сбор документов является не менее важным пунктом продажи. Итак, когда получено разрешение на продажу и найден покупатель, следует срочно приступить к оформлению документов.

Итак, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире или ее продажи:

паспортные данные продавца и покупателя;
договор купли-продажи;
свидетельство госрегистрации права продажи, получаемое в БТИ;
подтверждение собственности продавца и подтверждение, что в комнате более никто не прописан;
кадастровый план жилплощади;
письменное уведомление соседей о намерении продажи.

Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире не велик, но на деле, сбор нескольких справок занимает немало времени , бесконечные очереди, бюрократический аппарат, порой выводят из терпения. И здесь можно, либо запастись стоическим упорством, либо обратиться за помощью в соответствующую организацию (к риэлтору), который за соответствующую плату соберет эти документы за один-два дня .

Оформление сделки

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины . Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.

Как составить договор купли-продажи и заявления о продаже?

Теперь давайте рассмотрим такие важные пункты, как составление заявления уведомления о продаже муниципальному учреждению (если владельцем соседних комнат является муниципальное учреждение, которое необходимо оповестить о продаже) и договора купли-продажи.

Любое заявление начинается с шапки, которая пишется в правом верхнем углу и в ней указываются реквизиты получателя: ФИО, должность, адрес, индекс.

В самом тексте заявления указывается ваше намерение продать комнату, обязательно указывается адрес комнаты и ее метраж, а также предлагается преимущественное право муниципальному учреждению на ее покупку.

Внизу ставите подпись и дату отправления письма. Все очень просто.

Договор лучше составить при помощи нотариуса , дабы не возникло ошибок, влекущих за собой серьезные последствия. В обычном варианте договор имеет 19 пунктов, раскрывающих права и обязанности сторон. В договоре указываются ФИО продавца и покупателя, адрес и метраж продаваемой комнаты, а также цена, по которой продается комната.

В конце договора ставятся подписи продавца и покупателя и дата осуществления сделки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире – это трудоемкий процесс .

Он требующий внимательного подхода и ответственного исполнения всех пунктов, но, зная основные этапы прохождения сделки и подводные камни, которые могут стать существенными препонами, можно реализовать продажу в максимально короткие сроки, чего мы вам и желаем. Легкой продажи вам и мирного неба над головой!

О нюансах продажи комнаты в коммунальной квартире смотрите в видео:

Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Этапы продажи комнаты

Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.

Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом. Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения. Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.

Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.

Правовой статус собственника

У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.

Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.

Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.

Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Подготовительный этап

Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.

Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.

Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.

Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.

Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.

Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.

Особенности взаимодействия с соседями

Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.

Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.

Порядок уведомления и его форма

Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.

В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.

Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:

если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.

По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.

Возможные сложности

Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.

Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.

Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.

Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.

Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.

«Серые схемы» — все ли так просто?

Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
«продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

Что будет после надлежащего уведомления соседей?

Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.

Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.

В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.

Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:

договор продажи;
акт приема-передачи;
сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
техническая документация на квартиру;
квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.

К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.

Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Коммунальных квартир с каждым годом становится все меньше, но раритетной недвижимостью они пока еще не стали. Рынок комнат в коммуналках довольно активен, и мы решили разобраться в специфике такого товара, то есть выяснить, легко ли реализовать подобный объект и какие условия надо выполнить, чтобы выйти на сделку в минимальные сроки и не нарушить законодательство.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Спрос есть
Владельцы комнат могут быть спокойны: спрос на их недвижимость сегодня имеется. «Его нельзя назвать ажиотажным, но и вялым тоже. И причина этого очевидна: покупателей привлекает сравнительно невысокая цена. Все остальные виды московского жилья ощутимо дороже. Даже за прямого конкурента комнаты в коммунальной квартире – малогабаритную квартиру гостиничного типа придется заплатить минимум на полмиллиона больше», - объяснил « » Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов .

По данным Александра Абрамова, руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» , большинство покупателей – иногородние. «Для них целью покупки является не только проживание в комнате, но и получение московской регистрации», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Комнаты для них – самый бюджетный, быстрый и верный способ закрепиться в Москве.

«Часть спроса на комнаты создается со стороны покупателей, рассчитывающих на выгодное расселение после возможного сноса дома», - отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». «А еще комнаты приобретаются для вложения средств, возможно, с последующей сдачей в аренду. Имеются и такие покупатели, которые в дальнейшем надеются выкупить еще и соседскую жилплощадь, чтобы стать владельцами целой квартиры», - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Обычно они довольно обеспечены и больше всего их привлекают объекты в ЦАО, в сталинских домах и с минимальным количеством соседей.

Договор с соседями
Вообще соседи – это в коммуналке главное. От сговорчивости и дружелюбности соседей зависит, насколько быстро комната сможет поступить в продажу. «Ведь основная сложность при продаже комнаты в коммуналке в том, что нужно учитывать мнение соседей», - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»).

Коммунальная квартира – это объект долевой собственности, а комнаты, принадлежащие разным соседям, – это их доли. А значит, при продаже комнаты должны соблюдаться требования, установленные статьей 250 ГК РФ и статьей 42 Жилищного кодекса РФ (пункт 6), согласно которым преимущественное право ее покупки имеют собственники других комнат в данной коммуналке.

На практике это означает, что, прежде чем выставлять комнату в открытую продажу, нужно предложить ее своим соседям. Это можно сделать и в обычной беседе, но специалисты рынка недвижимости во избежание дальнейших проблем и вопросов от будущих покупателей, советуют фиксировать все шаги документально. «Желательно предупредить о своем намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении», - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). В этом письме, оформленном в специальной нотариальной форме, должны содержаться условия сделки и цена, которую желает получить продавец. На раздумья соседям дается месяц с момента получения такого предложения. А спустя это время, если ни у кого из них не появится желание приобрести комнату, то, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), каждый должен подписать письменный отказ от покупки, который заверяется у нотариуса либо оформляется в Регистрационной палате.

Правда, некоторые соседи не только тянут с отказом, но и избегают писем с предложением о покупке комнаты: «В нашей практике было несколько случаев, когда соседи просто из соображений мелкой мести месяцами уклонялись от получения направленных им уведомлений. А раз нет зафиксированного факта получения уведомления – то и не начат отсчет срока, в течение которого сосед должен реализовать свое право преимущественной покупки», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

В таких ситуациях приходится проявлять искусство дипломатии, а то и обещать соседям материальные бонусы. На помощь готовы прийти риелторы: «Они не вызывают раздражения у соседей, и иногда даже удается убедить упрямцев реализовать и их комнаты, ведь продавать квартиру целиком гораздо выгоднее», - рассказывает Александр Абрамов («Азбука Жилья»). Но когда и этот шаг не помогает, остается только обращаться в суд: «Если сосед упорно ставит палки в колеса, это расценивается как препятствие реализации права распоряжения имуществом, и в суде можно потребовать его устранения, - сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). - В нашей практике было несколько подобных дел, и все они завершились в пользу наших клиентов».

Если с соседями повезло, комнату можно продать намного быстрее, оформив необходимые отказы в момент совершения сделки. Не тянет с отказом и муниципалитет, который также может быть собственником , ведь многие жильцы коммуналок так и не приватизировали свои квадратные метры, а следовательно, они остались в муниципальной собственности. Поэтому, прежде чем посылать уведомления-предложения о продаже своей комнаты соседям, надо выяснить, являются ли они собственниками недвижимости или всего лишь нанимателями. Во втором случае письмо следует отправлять в соответствующие инстанции, в Москве – это районное подразделение департамента жилищной политики и жилищного фонда. Этот орган подписывает и отказ от приобретения недвижимости, если, конечно, не желает выкупить комнату. «Но правда, с ситуацией, когда город реализовал свое право преимущественной покупки, за 20 с лишним лет работы на рынке московского жилья я сталкивался всего дважды. Так что, обычно проблем не возникает», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Проблемы могут возникнуть, если не учесть определенных нюансов. Например, бывает, что часть соседних комнат в коммуналке пустует и продавец решает, что они никому не принадлежат: «Но не стоит обманываться: «ничьих» комнат не бывает. В течение последних лет правительством Москвы последовательно реализуется программа ликвидации коммуналок, поэтому в освобождающиеся комнаты никого не подселяют. Правда, эти комнаты у города часто выкупают жильцы коммунальных квартир, либо присоединяют их бесплатно, если имеют право на улучшение жилищных условий. Но возможна и ситуация, когда комнаты пустуют. В настоящее время в столичных коммуналках имеется некоторое количество свободных комнат, однако принадлежат они городу», - рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). А значит, все равно нужно сообщать о своем намерении продать комнату в департамент жилищной политики.

Также комната в коммуналке может принадлежать несовершеннолетнему лицу, и в этом случае, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), помимо отказа соседа от покупки надо получить согласие органов опеки на этот отказ.

Если же попытаться обойти закон, не отправлять соседям никаких уведомлений о продаже своей комнаты и не мучиться с получением их отказов, то сделка купли-продажи может быть оспорена. «В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если при продаже комнаты нарушается преимущественное право покупки, остальные собственники коммуналки в течение трех месяцев могут обратиться в суд и потребовать перевода права собственности от нового владельца (покупателя комнаты) на них», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Отдав комнату соседям, суд также обяжет продавца вернуть деньги пострадавшему покупателю, и в результате есть риск остаться у разбитого корыта. Да и вряд ли без соответствующих отказов соседей по коммуналке обойдется без проблем при государственной регистрацией сделки. Так что закон лучше выполнять. И конечно, если кто-то из соседей захочет купить комнату, придется продать ее именно ему. Но, впрочем, ничего плохого в этом нет, а напротив, есть экономия времени.

Дальнейшие шаги
Вот только в реальности соседи чаще не приобретают комнату, и нужно искать для нее покупателя «на стороне». Если хочется действовать самостоятельно, то, прежде всего, надо прицениться: изучить аналогичные предложения в интернете и в газетах. Как сообщает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , сегодня комната в столичной коммуналке стоит в среднем 2,5 млн руб. Но в зависимости от характеристик конкретной недвижимости стоимость может отличаться от среднего значения, и порой очень существенно. «Она зависит от местоположения, транспортной доступности, площади объекта, типа дома, этажа, наличия балкона или лоджии, вида, открывающегося из окон, и т.д.», - утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «А главное, на что обращают внимание покупатели, – это близость от метро, количество соседей и размеры комнаты и квартиры. Покупателями редко рассматриваются квартиры, состоящие более чем из четырех комнат, но комнаты они предпочитают попросторнее – не менее 12 кв. м», - рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». И чем лучше комната удовлетворяет запросам покупателей, тем она дороже. Если же она маленькая, находится на окраине города, далеко от , да еще и в плохом состоянии, в квартире на последнем или первом этаже, то в лучшем случае, по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), ее цена составит 1,8 - 1,9 млн руб. «Например, комната площадью 10,5 кв. м в районе Чертаново в трехкомнатной квартире общей площадью 55 кв. м на 6 этаже 9-этажного панельного дома выставлена на продажу за 1,95 млн руб.», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). И за такую же цену предлагается и комната в районе метро «Динамо»: «Она даже расположена в кирпичном доме с высокими потолками, но при этом в 11-комнатной квартире, на последнем этаже 5-этажного дома, - рассказывает Павел Лепиш («Домус финанс»). – А вот комната площадью 14,5 кв. м в 3-комнатной квартире недалеко от метро «Сухаревская» стоит уже 2,9 млн руб.». Аналогичный же вариант в самом центре Москвы (например, в районе Арбата) может предлагаться и за 9-10 млн руб.

Цена: не ниже той, что предлагали соседям
Однако назначая цену своей комнаты, надо быть внимательнее: «Когда собственник предлагает ее соседям по коммуналке, он уже определяет стоимость, и в дальнейшем имеет право продать недвижимость любому лицу по цене не ниже той, что была предложена соседям. Иначе у них возникнут основания для обращения в суд», - предупреждает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Таким образом, общий анализ цен стоит провести в самом начале, дабы не завысить стоимость предложения и не искать потом покупателя годами, а если среди соседей есть люди, которые могут выкупить комнату, то исследование цен должно быть более детальным.

Стоит учитывать, что платежеспособный сосед может немного переплатить, ведь ему нужна именно эта комната, но в то же время, если он откажется от покупки, при завышенной стоимости объект будет сложнее продать на рынке, так как снизить цену не получится. А при продаже комнаты в коммунальной квартире, как и в случае с другой недвижимостью, очень важно поскорее найти покупателя, не предлагая большого дисконта. Когда такой покупатель найден, все дальнейшее проходит так же, как и с обычными квартирами: готовятся документы, подписывается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре, и право собственности переходит к новому хозяину.

Факторы ускорения
Чтобы найти покупателя побыстрее, можно немного улучшить свою комнату. Делать дорогостоящий ремонт эксперты не советуют, так как он, скорее всего, не окупится, а чтобы отремонтировать места общего пользования, как отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), нужно еще и согласие соседей, которое они могут не дать. Но вот косметический ремонт и уборка могут привлечь покупателя: «Понятие «товарный вид» работает всегда и везде. Если продавец заинтересован в быстрой и выгодной продаже своей комнаты, небольшие вложения в ремонт помогут поднять ее стоимость и ликвидность», - утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). «Аккуратные и опрятные комнаты производят более благоприятное впечатление на покупателя, - уверяет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), - и к тому же такой вид недвижимости чаще всего приобретают люди с ограниченным бюджетом, у которых после покупки зачастую не остается денег на приведение жилья в порядок». Естественно, таким покупателям нужна отремонтированная комната.

Правда, будущим владельцам комнаты важна еще и обстановка в самой квартире, состояние мест общего пользования. «Поэтому если квартира в целом «убита», ремонт в комнате обычно не помогает ее продать и не поднимает цену», - утверждает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

А вот если удастся договориться с соседями об одновременной продаже и их комнат, то ликвидность и стоимость наверняка увеличатся. «Ну и конечно, быстрее получится продать комнату, если она находится не на первом и не на последнем этаже, если в квартире есть холодная и горячая вода, отсутствует газовая колонка, а в доме присутствует лифт, и перекрытия – железобетонные», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Резюме
Продать комнату в коммунальной квартире немногим сложнее, чем отдельную квартиру. Главное в этом деле – договориться с соседями и не нарушать их преимущественное право на покупку. Также важно установить адекватную цену, по возможности привести комнату и всю квартиру в опрятный вид. А если хочется получить от продажи максимальную прибыль, лучше всего обсудить с соседями одновременную продажу и их комнат, чтобы на рынок попала вся квартира целиком.