Советы экспертов. Экспозиция квартиры: как уменьшить ее срок. Срок экспозиции объекта оценки это Определить срок экспозиции

Под красивым термином «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Экспозиция начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, а «стены лечат», чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще вы хотите, чтобы ваше жилье оценили по достоинству. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают наши эксперты:

Елена Овсянникова, директор ООО АН «Слобода»;
Галина Буюклинская руководитель отдела продаж АН «Виват-риэлти».

Когда же?

«Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, - говорит Галина Буюклинская. - Рассмотрим их по порядку. Один из главных факторов – так называемая ликвидность жилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Всем известно желание покупателя купить подешевле, а продавца – продать подороже. Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на рынке на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Квартира, которая стоит дороже, обязана иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру в Сормовском районе за 3 миллиона 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и красная цена для нее – 3 миллиона? Конечно, хороший специалист по недвижимости может найти желающего ее приобрести, но это потребует много времени. Ждать придется месяцами. И неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Элитную квартиру тоже не так легко быстро продать, хотя ее цена и оправдана. Это объясняется просто – не все могут себе позволить такое жилье. Все-таки большинство покупателей в Нижнем Новгороде относятся к среднему классу.

Определенное значение имеет тип дома – кирпичный, панельный, «народная стройка» и т.д. (больше ценятся кирпичные дома), этаж, на котором находится квартира. Внимание покупателей скорее привлечет третий-четвертый этаж, чем первый и последний. У такой тенденции есть свои житейские причины. Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, иначе ловкие воры могут без труда проникнуть в жилище. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать в офис, магазин , парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке широкий выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Те, кто живет на последнем этаже, нередко мучаются от того, что течет крыша. Причем дождь с потолка начинается в апреле-мае, а заканчивается только к ноябрю. Кстати, если лифт сломается, то с тяжелыми сумками придется идти пешком девять и больше лестничных пролетов.

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то наибольшим спросом пользуются, а. значит, и быстрее продаются квартиры в новых домах. Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт (от цвета обоев в спальне до рисунке на кафельной плитке в ванной) и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка никаких подобных сложностей не представляет, она как чистый лист бумаги.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры. Но многое зависит и от первого впечатления, которое остается у потенциального покупателя при просмотре.

«Кроме цены, ликвидности квартиры и других ее характеристик (состояние, этажность, материал, из которого построен дом и т.д.) на срок экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д.), - отмечает Елена Овсянникова. - Рассматривая каждый вариант жилья, специалист по недвижимости оценивает возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, он советует продолжить поиск, но выбор всегда остается за покупателем».

Многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Увы, не в нашей власти силой мысли перенести дом поближе к автобусной остановке и супермаркету. Примерно то же можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. А вот вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра. А помогут вам в этом рекомендации наших экспертов.

Советует Галина Буюклинская:

1. Если квартира в состоянии, которое в народе характеризуют словами «не ахти», то лучше всего сделать небольшой косметический ремонт. Никто не призывает вас тратить много денег, однако подклеенные обои и новый недорогой линолеум взамен старого затертого наверняка сыграют свою роль.

2. Особое внимание обратите на запахи. Они действуют на человека сильнее, чем можно подумать. Бывает так, что невыносимое «амбре» стоит в квартире помимо воле хозяев. Например, виной тому – грязный подвал, засоренный мусоропровод или бездомные кошки. В первых двух случаях обязательно обратитесь в ЖЭК или домоуправляющую компанию, санэпидемстанцию. А в последнем остается засучить рукава и вымыть подъезд – что же еще делать? Если с неприятными запахами покончено, мы часто советуем своим клиентам накануне просмотра сварить кофе, испечь блины или пироги. Постарайтесь сделать так, чтобы в вашем доме царил аромат домашнего уюта, и покупатель захотел вернуться.

3. И, конечно, сделайте, генеральную уборку. Кстати, мы, специалисты по недвижимости, порой сами беремся за тряпки и швабры, чтобы помочь своим клиентам, если это пожилой человек или хронически занятый трудоголик.

Советует Елена Овсянникова:

1. Помните, что у вас никогда не будет второй возможности произвести хорошее первое впечатление.

2. Входная дверь – это визитная карточка квартиры, поэтому вы должны быть уверены в том, что она всегда в порядке. Красиво оформленная входная дверь вызывает интерес и желание зайти в гости.

3. Отделка квартиры – это гарантированное средство быстро и выгодно ее продать. Имейте в виду, что стены светлого или нейтрального, неяркого цвета зрительно увеличивают площадь помещений.

4. Чистые окна сделают квартиру более просторной и привлекательной. Раздвиньте гардины и занавески, и квартира наполнится светом и солнцем, станет яркой и гостеприимной.

5. Кухня должна быть чистой! Многие покупатели судят о хозяйке дома по чистоте кухни. Поэтому сделайте так, чтобы она блестела.

6. Сияющая чистота ванной комнаты тоже поможет продать квартиру. Протрите кафель и пол, чтобы на них не было пятен от воды и мыла. Не забудьте обратить внимание на занавеску или дверцы душевой кабины. Почистите вентиляционную решетку и проветрите ванную комнату;

7. Избегайте беспорядка и хаоса.

8. Сделайте так, чтобы кладовки и подсобные помещения выглядели просторнее (для этого сложите вещи аккуратно).

9. Покажите во всей красе: балкон, лоджию или гараж. Освободите гараж от ненужных вещей. Помните – балкон это не место для свалки.

10. Сделайте необходимый ремонт в доме - например, помажьте маслом дверные петли, если они скрипят. Устранив мелкие, незначительные поломки и недостатки, у вас появится возможность более выгодно продать квартиру.

11. Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательной. И, наоборот, запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление. Обязательно проветривайте квартиру, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителем воздуха. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполнят квартиру особым чувством, теплом и уютом.

12. Освещение. Не забудьте включить все люстры и бра. Хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Обязательно замените перегоревшие лампочки на лестничной площадке.

13. Сведите к минимуму то, что отвлекает внимание. Было бы лучше, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.

14. Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя и сможет легко справиться с любой ситуацией.

Пусть экспозиция вашей квартиры пройдет легко и быстро!

Подготовила Злата Балика

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

) объекта оценки до даты совершения сделки с ним..."

Источник:

Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки"

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое "Срок экспозиции объекта оценки" в других словарях:

Срок экспозиции объекта оценки - (п.10 Стандартов) период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним …

Срок экспозиции объекта - Срок экспозиции объекта (exposition term) срок экспозиции объекта в расчете на его продажу рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1, п. 12) …

Ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;... Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519… … Официальная терминология

Оценка недвижимости - Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,… … Википедия

Сальдо (balance) Cальдо внешней торговли Сальдо государственного бюджета Сальдо торгового баланса см. Сальдо внешней … Экономико-математический словарь

Рыночная стоимость - (market value) наиболее вероятная цена продажи какого либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Здесь … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Рынок недвижимости - (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора

Стоимость недвижимости - это: 1. Сумма денег, товаров или услуг, на которые недвижимость может быть обменена; 2. Нынешняя ценность будущих прав на доход или блага, даваемые недвижимостью. Формы стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

ликвидационная стоимость - 1. Стоимость, которая может быть получена в результате ликвидации актива. 2. Ликвидационной стоимостью объекта оценки признается стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции… … Справочник технического переводчика

* приблизительная оценка в силу малого числа предложений

На рынке недвижимости производственного назначения сроки экспозиции более продолжительные, чем на рынке жилой и остальной коммерческой недвижимости. Из таблицы 3.4.1 видно, что в среднем практически любой объект производственной недвижимости можно реализовать за год. Однако конкретный срок экспозиции того или иного объекта значительно зависит от типа этого объекта, его местоположения и качества, а также соответствия цены указанным факторам.

Наиболее ликвидными объектами производственной недвижимости в настоящее время можно считать складские и производственные помещения небольшого формата (до 800 кв.м) с выгодным местоположением, как правило, в 1-й зоне. Срок экспозиции таких объектов составляет от 2 до 6 месяцев. Так, на рынке купли-продажи складов более 50% всех предложений – склады площадью менее 800 кв.м.

Максимальные сроки экспозиции наблюдаются на крупноформатные объекты. К неликвидным объектам на рынке производственной недвижимости относятся не только базы большого формата, но и отдельно стоящие объекты низкого класса качества, чаще всего склады. В базе предложений встречаются даже объекты незавершенного строительства, которые можно отнести к крайне неликвидным.

Срок экспозиции значительно зависит от качественной составляющей объекта. Объекты, которые наиболее соответствуют требованиям покупателей и находятся в хорошем состоянии, продаются значительно быстрее. Если объект находится в плохом техническом состоянии, продать его или сдать в аренду крайне сложно.

Сроки экспозиции производственных объектов на рынке аренды сопоставимы со сроками экспозиции на рынке купли-продажи. Ликвидность объекта на рынке аренды также во многом зависит от качества самого объекта и управления им.

Длина сроков экспозиции на сегменте производственной недвижимости напрямую связана со степенью незанятости (недозагрузки) объектов. Степень незанятости может быть определена как отношение величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости (значения коэффициента могут меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью).

Ниже в таблице приведен диапазон значений степени незанятости для рынка аренды объектов производственного назначения на территории г.Перми.

Таблица 3.4.2

Степень незанятости объектов производственного назначения, %

Из таблицы 3.4.2 видно, что степень недозагрузки для различных объектов рынка производственной недвижимости составляет от 0 до 30%. Наибольшая степень незанятости характерна для объектов значительной площади – здания, помещения, склады площадью свыше 10 000 кв. м, а также производственные базы и территории. Наибольшая загрузка характерна для производственных помещений и складов небольшой площади в хорошем состоянии.

Отдел исследований компании Cushman & Wakefield проанализировал влияние сроков экспозиции офисных помещений в Москве на успешную сдачу объекта в аренду.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Традиционно доля свободных площадей на рынке Москвы была основным показателем благополучия. Многие девелоперы считали, что только при низкой доле вакансии можно говорить о росте рынка. Однако последние годы показали, что даже при 3 миллионах квадратных метров свободных офисных площадей, рынок обеспечивает ежегодный оборот свыше 1 млн кв.м. Это означает, что даже в условиях избытка площадей успешная сдача в аренду вполне возможна.

Более того, высокая вакансия не являлась препятствием даже для роста арендных ставок, как это было в 2011-2013 годах.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что именно таргетирование срока экспозиции объекта является фактором успеха для работы на «низком» рынке. Доля сделок с экспозицией менее полугода составляет около 50%.

На офисном рынке столицы с 2014 года фактически отсутствуют сделки предварительной аренды. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года, в 2016 году объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных офисных помещений.

Срок экспозиции объекта является фактором конкурентного преимущества. Перезапуск маркетинговой кампании является необходимой составляющей арендной политики. Основываясь на данных о сроках экспозиции объектов на основе анализа сделок аренды офисов класса «А» и класса «В» в Москве за период 2004-2017 годов (более 50 000 записей), 63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Состояние рынка влияет на наклон кривой экспозиции. Наиболее характерным является 2008 год, в который более половины сделок с офисами были сделками предварительной аренды.

Ожидаемо, наиболее «быстрыми» годами были 2005-2007, когда в течение полугода сдавалось более 80%.

2009 год был самым медленным, но, тем не менее за полгода было сдано более 50%. 2015 год практически повторил паттерн 2009 года.

Любопытно, что три квартала 2017 года показывают динамику сходную с 2005-2007 годами, с большой долей «быстрого» рынка и высоколиквидных помещений.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что это может быть сигналом к разогреву рынка даже при высоком уровне свободных офисов .

Географические отличия в сроках экспозиции незначительны. 30% офисных площадей, свободных по состоянию на середину октября 2017 года, низколиквидны.

Несмотря на то, что в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается самая высокая вакансия, сроки экспозиции по заключенным сделкам с офисными площадями отличаются незначительно.

Для открытых вакансий картина похожая, однако рынок делится на две ярко выраженные группы: высоколиквидный рынок (помещения экспонирующиеся менее года) и низколиквидный.

Всего около 70% площадей относятся к высоколиквидному рынку.

Следовательно, вопрос не в том, сколько офисных площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором, она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании:

• 30% офисных площадей, экспонирующихся на рынке, относятся к низколиквидным. Это означает, что эффективная доля свободных площадей для Москвы находится на уровне 11-12%.
• Каждые следующие полгода экспозиции втрое снижают вероятность сдачи офисных площадей в аренду в следующий период.
• С точки зрения экспозиции, географические различия и различия по «классу» офиса - минимальны.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

Эксперты рассказали о том, что наиболее востребованным и самым быстро продающимся/арендуемым жильем остается массовый сегмент, а вот ситуация с арендой элитного жилья, по мнению участников рынка, стала совсем печальна.

«Сейчас можно «продаваться» и полгода»

На рынке первичного массового жилья клиенты сегодня ведут себя совершенно не так, как год назад, когда спешили сделать покупку и были готовы купить квартиру даже при повышении ее стоимости в период принятия решения, опасаясь, что она уйдет к другому. «Если же подобное происходит сейчас, то сделка скорее вообще не состоится, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» . – Сейчас средний срок продажи квартиры – месяц, и это немало для первичного рынка жилья. Еще год назад клиенты брали на раздумье в среднем 1-2 недели, и им хватало этого времени, чтобы принять решение. Сегодня они не столько думают над предложенным вариантом, сколько ходят по рынку и перебирают все возможные варианты. Тем более что девелоперы делают покупателям очень интересные предложения, и все стараются их друг у друга перебить. Таким образом, у клиентов есть возможность выбрать среди них наилучше, а также торговаться, запрашивать скидки и бонусы, что особенно важно в условиях кризиса».

Что касается вторичного рынка массового жилья, то здесь, по словам Алексея Ли, начальника отдела продаж вторичного жилья АН «Тригергрупп» , статистика выглядит следующим образом: «Если раньше нужно было 1-1,5 месяца для нахождения покупателя, то сейчас можно и полгода «продаваться». Но все также зависит от цены».

В то же время специалисты «МИЭЛЬ» проанализировали сроки экспозиции проданных квартир и пришли к выводу, что они увеличились незначительно, а в некоторые месяцы даже уменьшились. «Однако здесь стоит иметь в виду, что если объект не продается несколько месяцев подряд, собственник обычно снимает его с продажи и выставляет вновь спустя какое-то время. Таких этапов может быть 2, 3, 4 (все зависит от условий, которые выдвигает владелец продаваемой недвижимости), однако отразить суммарно все периоды продажи невозможно, потому что собственник ранее мог пытаться продать квартиру самостоятельно или через другое агентство. И в последнее время, как показала практика, количество квартир, которые выставляются и снимаются с продажи неоднократно, увеличилось», – подчеркнул Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» .

Про вторичный рынок элитного жилья Мария Литинецкая говорит, что год назад хорошая элитная квартира бюджетом в $3-5 млн легко продавалась в течение полугода при условии, что цена была не завышена и сам объект был ликвидным, без видимых недостатков. «Сейчас такой же объект может простаивать год, а то и дольше. Однако стоит заметить, что это положение вещей характерно не для всего рынка вторичной элитной недвижимости. Есть проекты, которые по-прежнему обладают высокой ликвидностью. Вместе с тем, скорость реализации объекта зависит от наличия конкурирующих предложений в том или ином ЖК. Если в одном и том же элитном доме продается сразу 5-20 квартир, то срок реализации может затянуться на несколько лет. Если же квартира выставлена в полностью заселенном комплексе с отличной инфраструктурой, где в продаже других предложений практически нет, то вероятность ее быстрой реализации крайне высока», – рассказала эксперт.

Ситуация с элитной арендой совсем печальна

Теперь рассмотрим сроки экспонирования квартир при аренде.

В целом эксперты говорят, что в настоящее время квартиры комфорт- и бизнес-класса в экспозиции при сдаче в аренду задерживаются на срок от недели до нескольких месяцев, причем сроки увеличились пропорционально падению спроса.

Что касается аренды элитной недвижимости, то здесь, по словам руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья» Романа Бабичева, ситуация достаточно печальна. «Там сейчас штиль, сопряженный с катастрофическим падением цен, – говорит эксперт. – По сути квартиры могут не сдаваться годами. В качестве примера можно привести квартиру около Зачатьевского монастыря в районе Остоженка, с которой работали наши специалисты. За год было всего два просмотра, и за это время хозяин снизил цену от изначально желаемой суммы в 1 000 000 руб. до 450 000 руб. в месяц. За эти деньги ее очень быстро сняли представители одного из посольств. По нашему мнению, до кризиса эту квартиру можно было снять за 700 000-800 000 руб. и желающих, конечно, было бы гораздо больше. Впрочем, есть комплексы класса делюкс, где сдаются всего одна или две квартиры, и всегда находятся желающие арендовать квартиру именно в этом месте, но даже здесь по сравнению с 2013 годом цены упали на 30%.

Сейчас наблюдается такая обстановка, что если арендодатель элитной недвижимости не хочет понижать цену на свое жилье, такая квартира может сдаваться годами, если это, конечно, не какой-то супер-эксклюзив».

Таким образом, сроки экспозиции квартир как при аренде, так и при продаже, безусловно, возросли – иногда в несколько раз. Конечно, эксперты говорят, что во многом эти сроки зависят от того, насколько гибким будет собственник в плане уступок по цене. Но не все готовы снижать цену, особенно при продаже, поэтому многие просто временно снимают объект с экспозиции. Покупатели также не торопятся совершить сделку и торгуются до последнего. Можно сказать, рынок оказался в неком «подвешенном» состоянии.